Diagnostics immobiliers obligatoires : la liste et les durées de validité (2026)

Tu prépares un compromis pour la semaine prochaine, et la question revient comme à chaque mandat : quels diagnostics, déjà ? Et le DPE du vendeur, il date de quand ? Les diagnostics immobiliers obligatoires changent selon le bien, et chacun a sa propre durée de validité — un ERP périmé peut bloquer une signature aussi sûrement qu'un prêt refusé. Voici la liste complète à jour 2026, un tableau clair des durées de validité, qui paie quoi, et ce qui se passe quand un diagnostic expire au mauvais moment. Garde cette page sous le coude : tu la ressortiras à chaque vente.

Pas de blabla réglementaire indigeste. La version terrain, pour un agent qui monte un dossier.

C'est quoi le DDT (et pourquoi ça te concerne directement)

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) regroupe l'ensemble des diagnostics que le vendeur doit annexer à la promesse ou au compromis de vente. C'est une obligation légale : sans DDT complet au compromis, l'acheteur ne dispose pas de toutes les informations — et son délai de rétractation de 10 jours ne court pas tant qu'il manque une pièce obligatoire.

Deux principes à retenir :

• La liste exacte dépend du bien. Un studio des années 2000 raccordé au tout-à-l'égout n'a pas le même DDT qu'une maison de 1930 en zone termites avec fosse septique. Il n'y a pas une « liste des X diagnostics » universelle — il y a la liste de ton bien. Les diagnostics ne sont d'ailleurs qu'une partie du dossier : vois la checklist complète des documents d'une vente.
• C'est le vendeur qui commande et paie les diagnostics, auprès d'un diagnostiqueur certifié. Ton rôle d'agent : t'assurer qu'ils sont commandés tôt, complets, et toujours valides au moment de la signature.

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires + durées de validité

Voici le tableau de référence. C'est celui que tu veux garder.

À retenir : la durée la plus courte, c'est l'ERP (6 mois). C'est presque toujours lui qui périme en premier et fait capoter une signature qui traîne.

⚠️ La réglementation évolue (notamment le calendrier de l'audit énergétique réglementaire et les seuils DPE). Vérifie toujours l'état du droit sur la page officielle des diagnostics techniques obligatoires de Service-Public.fr avant un dossier sensible.

Combien de temps chaque diagnostic reste valable (et pourquoi ça te piège)

La validité, c'est le vrai sujet pour un agent. Un diagnostic peut être présent au compromis mais périmé à l'acte authentique trois mois plus tard. Le scénario classique :

1. Tu signes le compromis avec un ERP frais (validité 5 mois restants).
2. L'acheteur prend du temps sur son financement.
3. Le notaire programme l'acte 4 mois plus tard. L'ERP est expiré.
4. Le notaire refuse de signer tant qu'il n'est pas renouvelé. Délai supplémentaire, acheteur qui s'agace.

Les trois pièges de péremption les plus fréquents :

• ERP : 6 mois. À surveiller dès que la vente s'étire.
• Termites : 6 mois aussi, en zone concernée.
• Plomb positif : 1 an.

Les diagnostics longue durée (DPE 10 ans, gaz/élec 3 ans, Carrez illimité) posent rarement problème. Le réflexe pro : noter la date d'expiration de l'ERP et des termites dès la signature du mandat, et anticiper leur renouvellement avant qu'ils ne périment. Le calendrier reste ton métier — mais pour que les diagnostics arrivent au dossier le plus tôt possible (donc le plus loin possible de toute date limite), Copimo génère ta checklist et relance tes clients automatiquement à partir de l'adresse du bien.

Qui paie les diagnostics immobiliers ?

C'est le vendeur qui paie les diagnostics, sans exception pour une vente. Le coût total d'un DDT complet varie généralement de 200 à 500 € selon le bien et le nombre de diagnostics requis (une maison ancienne en zone termites avec assainissement non collectif coûte plus qu'un appartement récent).

Ton intérêt d'agent : faire commander les diagnostics dès la signature du mandat, pas à la promesse d'achat — c'est le cœur d'une bonne méthode pour réunir les documents à temps. Un diagnostiqueur passe sous 48-72 h, mais la prise de rendez-vous et la coordination avec le vendeur sont ce qui fait traîner. Plus tôt c'est commandé, moins ça menace ta date de compromis.

Que se passe-t-il si un diagnostic manque ou est périmé ?

Deux cas, deux risques :

• Au compromis — un diagnostic obligatoire manque. Le délai de rétractation de 10 jours de l'acheteur ne commence pas à courir tant que le DDT est incomplet. L'acheteur peut donc se rétracter à tout moment jusqu'à régularisation, même des semaines plus tard. C'est l'une des causes documentaires d'un compromis qui tombe à l'eau.
• À l'acte — un diagnostic a expiré entre-temps. Le notaire ne signera pas avec un ERP ou un diagnostic périmé. Il faut le refaire en urgence : 5 à 10 jours de délai, pendant lesquels un acheteur fragile peut décrocher.

Au-delà du blocage, un diagnostic erroné ou absent peut engager la responsabilité du vendeur (et ternir ta réputation d'agent). D'où l'importance d'un dossier complet et à jour — pas « à peu près complet ».

Comment ne plus jamais subir un diagnostic périmé

La méthode tient en trois réflexes :

1. Commande tout dès le mandat — diagnostics, et en copropriété le pré-état daté (vois notre guide sur le pré-état daté).
2. Note les dates d'expiration des diagnostics courts (ERP, termites) dès qu'ils arrivent.
3. Vérifie la validité avant le compromis ET un mois avant l'acte — si l'ERP a moins de 4 mois de validité restante au compromis, anticipe son renouvellement.

C'est mécanique, et c'est en partie ce qu'un outil peut prendre en charge. À partir de l'adresse du bien, Copimo génère la liste exacte des documents à réunir — diagnostics inclus —, ouvre un portail pour que le vendeur dépose les pièces, relance tes clients à ta place, et te montre en temps réel ce qui est reçu, manquant ou à valider. La veille des dates de péremption, elle, reste ton réflexe d'agent — mais sur un dossier rassemblé tôt, le risque devient marginal. Tu gardes la main sur le métier ; Copimo enlève le sable dans le rouage. 5,99 €/mois.

Questions fréquentes

Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre en 2026 ?

Le socle dépend du bien : DPE (toujours), ERP (zone à risques), amiante (avant 1997), plomb (avant 1949), termites (zone concernée), gaz et électricité (installations de plus de 15 ans), Carrez (copropriété), assainissement non collectif (hors tout-à-l'égout), et audit énergétique pour les passoires thermiques. La liste exacte se détermine selon l'adresse, l'année de construction et la zone.

Quelle est la durée de validité du DPE ?

Le DPE est valable 10 ans — avec une exception importante : les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 et doivent être refaits pour vendre. Un DPE établi à partir du 1ᵉʳ juillet 2021 reste, lui, valable 10 ans. Passé cette exception, c'est l'un des diagnostics les plus longs : il pose rarement un problème de péremption en cours de vente, contrairement à l'ERP (6 mois).

Combien de temps l'ERP est-il valable ?

L'État des Risques et Pollutions (ERP) est valable 6 mois. C'est la durée la plus courte du dossier : il doit être daté de moins de 6 mois à la signature du compromis comme de l'acte. C'est le diagnostic qui périme le plus souvent sur une vente qui traîne.

Qui paie les diagnostics immobiliers, le vendeur ou l'acheteur ?

C'est le vendeur qui commande et paie les diagnostics, pour un coût total généralement compris entre 200 et 500 € selon le bien.

Que faire si un diagnostic est périmé avant la signature ?

Il faut le faire refaire avant de signer : le notaire ne signera pas l'acte avec un diagnostic expiré. Pour l'éviter, vérifie la validité des diagnostics courts (ERP, termites) au compromis et un mois avant l'acte, et anticipe leur renouvellement si la vente s'étire.

Les diagnostics obligatoires ne sont pas compliqués — ils sont juste nombreux, variables selon le bien, et piégeux sur les dates. Connaître la liste ne suffit pas : le vrai travail, c'est de les avoir tous, à jour, au bon moment. Si tu veux que cette checklist se génère automatiquement à partir de l'adresse de chaque bien, que le vendeur dépose ses pièces dans un portail et que tes clients soient relancés sans toi, tu peux tester Copimo 60 jours gratuits. 5,99 €/mois ensuite. Pas un outil de plus à apprendre — un dossier de moins à rattraper la veille de la signature.